คำศัพท์และการจำแนกประเภทสินเชื่อบ้านในสหราชอาณาจักร

ตลาดสินเชื่อบ้านในสหราชอาณาจักรเป็นหนึ่งในตลาดที่มีนวัตกรรมและมีการแข่งขันสูงที่สุดในโลก โดยส่วนใหญ่เงินทุนในการปล่อยกู้จะมาจากองค์กรแบบสหกรณ์ (เช่น สมาคมอาคารหรือ Building Societies และสหกรณ์เครดิตยูเนียน) หรือผู้ให้กู้ที่เป็นบริษัทเอกชน (โดยทั่วไปคือธนาคารพาณิชย์)

ประเภทของสินเชื่อบ้านจำแนกตามวิธีการชำระคืนเงินต้น

วิธีการชำระคืนเงินต้นมีหลายรูปแบบ ซึ่งส่งผลต่อจำนวนเงินที่ผู้กู้ต้องจ่ายในแต่ละเดือนและยอดหนี้คงเหลือเมื่อสิ้นสุดสัญญา:

• สินเชื่อแบบผ่อนชำระ (Repayment Mortgage): ผู้กู้จะจ่ายเงินจำนวนคงที่ในแต่ละเดือน ซึ่งครอบคลุมทั้งดอกเบี้ยและเงินต้นบางส่วน ทำให้เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาสัญญา เงินกู้ทั้งหมดจะถูกชำระคืนจนหมด
• สินเชื่อแบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ย (Interest-only Mortgage): ผู้กู้ชำระเพียงดอกเบี้ยเท่านั้น โดยไม่มีการชำระคืนเงินต้น ดังนั้นเมื่อสิ้นสุดสัญญา ยอดเงินกู้เต็มจำนวนจะยังคงค้างชำระอยู่
• สินเชื่อแบบมีประกันชีวิตควบคู่ (Endowment Mortgage): เป็นสินเชื่อแบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ย โดยวางแผนที่จะชำระคืนเงินต้นทั้งหมดด้วยเงินจากกรมธรรม์ประกันชีวิตแบบสะสมทรัพย์เมื่อสิ้นสุดสัญญา
• สินเชื่อแบบใช้เงินลงทุนหนุนหลัง (Investment backed Mortgage): คล้ายกับแบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ย แต่ใช้เงินจากบัญชีออมทรัพย์ส่วนบุคคล (ISA) หรือแผนการลงทุนอื่นๆ ในการชำระคืนเงินต้น
• สินเชื่อแบบใช้เงินบำนาญ (Pension Mortgage): การใช้เงินจากแผนบำนาญส่วนบุคคลเพื่อชำระคืนเงินกู้แบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยเมื่อถึงวัยเกษียณ

ประเภทของอัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกสินเชื่อบ้าน ซึ่งมีรูปแบบที่หลากหลายดังนี้:

• อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Variable Rate): อัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงได้ตามดุลยพินิจของผู้ให้กู้
• อัตราดอกเบี้ยลอยตัวมาตรฐาน (Standard Variable Rate - SVR): อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นที่ผู้ให้กู้เสนอให้กับผู้กู้สินเชื่อบ้านทั่วไป
• อัตราดอกเบี้ยแบบติดตาม (Tracker Rate): อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่อ้างอิงตามดัชนีที่ประกาศ (เช่น LIBOR) บวกกับส่วนต่างคงที่ เช่น หาก LIBOR อยู่ที่ 4% และส่วนต่างคือ 1.5% อัตราดอกเบี้ยจะเป็น 5.5%
• อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate): อัตราดอกเบี้ยจะคงที่ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง (เช่น 2, 3, 5 หรือ 10 ปี) หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราลอยตัว ซึ่งมักจะมีค่าธรรมเนียมการชำระคืนก่อนกำหนดที่สูงกว่าเพื่อป้องกันความเสี่ยงของผู้ให้กู้
• อัตราดอกเบี้ยแบบส่วนลด (Discount Rate): อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าปกติในช่วงเวลาสั้นๆ (เช่น 1-5 ปี) หลังจากนั้นจะปรับเป็นอัตราเต็ม
• อัตราดอกเบี้ยแบบจำกัดเพดาน (Capped Rate): อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่มีการรับประกันว่าดอกเบี้ยจะไม่สูงเกินกว่าเพดานที่กำหนดไว้

การจำแนกประเภทสินเชื่อบ้านรูปแบบอื่นๆ

นอกเหนือจากวิธีชำระคืนและอัตราดอกเบี้ยแล้ว ยังมีการแบ่งประเภทตามวัตถุประสงค์และคุณสมบัติของผู้กู้:

• สินเชื่อเพื่อการปล่อยเช่า (Buy to Let): สินเชื่อเชิงพาณิชย์ที่ใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อนำไปปล่อยเช่าให้ผู้เช่าจ่ายค่าเช่า
• สินเชื่อเพื่อสิทธิในการซื้อ (Right to Buy): สินเชื่อที่จัดทำขึ้นตามกฎหมายที่อนุญาตให้ผู้เช่าบ้านของสภาเมืองหรือสมาคมการเคหะสามารถซื้อบ้านที่ตนเองเช่าอยู่ได้
• สินเชื่อแบบยืดหยุ่น (Flexible Mortgage): สินเชื่อที่อนุญาตให้ชำระเงินต้นเพิ่มเติมได้โดยไม่มีค่าปรับ และมักจะอนุญาตให้หยุดพักชำระหนี้ชั่วคราวได้
• สินเชื่อสำหรับผู้มีประวัติเครดิตไม่ดี (Adverse Credit Mortgage): สินเชื่อที่ออกแบบมาสำหรับผู้กู้ที่มีปัญหาด้านเครดิต
• สินเชื่อแบบรับรองตนเอง (Self-certified Mortgage): สินเชื่อที่ผู้กู้รับรองรายได้ด้วยตนเองโดยไม่ต้องใช้หลักฐานยืนยัน (ปัจจุบันถูกสั่งห้ามโดย FCA ตั้งแต่ปี 2014)
• สินเชื่อแบบไม่ระบุสถานะ (Non-status Mortgage): สินเชื่อที่การกู้ยืมไม่ได้ขึ้นอยู่กับรายได้ของผู้สมัคร แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการชำระคืน
• สินเชื่อแบบชำระดอกเบี้ยย้อนหลัง (Deferred Interest Mortgage): สินเชื่อที่อนุญาตให้ชำระคืนในจำนวนที่ต่ำกว่าดอกเบี้ยที่ค้างชำระ โดยส่วนที่เหลือจะถูกนำไปรวมกับเงินต้น ทำให้ยอดหนี้เพิ่มสูงขึ้น
• สินเชื่อแบบหักลบยอดเงินฝาก (Offset Mortgage): สินเชื่อที่ผู้กู้สามารถลดดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายได้โดยการนำยอดเงินฝากในบัญชีมาหักลบกับยอดหนี้สินเชื่อบ้าน
• สินเชื่อสกุลเงินต่างประเทศ (Foreign Currency Mortgage): การกู้ยืมในสกุลเงินต่างประเทศที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า เพื่อลดภาระการชำระคืน แต่มีความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน