การรีไฟแนนซ์บ้านและที่อยู่อาศัย

การรีไฟแนนซ์บ้าน (ในสหราชอาณาจักรเรียกว่า Remortgage และในสหรัฐอเมริกาเรียกว่า Refinancing) คือกระบวนการชำระคืนเงินกู้จำนองเดิมด้วยเงินกู้จำนองฉบับใหม่ โดยใช้ทรัพย์สินชิ้นเดิมเป็นหลักประกันในการค้ำประกันเงินกู้ กระบวนการนี้ไม่ใช่การย้ายที่อยู่อาศัยหรือการกู้เงินกู้จำนองฉบับที่สอง แต่เป็นการโอนย้ายภาระหนี้จากผู้ให้กู้รายหนึ่งไปยังผู้ให้กู้รายอื่น

วัตถุประสงค์ของการรีไฟแนนซ์

เจ้าของบ้านมักเลือกทำการรีไฟแนนซ์ด้วยเหตุผลหลายประการ โดยมีเป้าหมายหลักคือการบริหารจัดการทางการเงินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ดังนี้:

• การลดอัตราดอกเบี้ย: เพื่อเปลี่ยนไปใช้สินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าเดิม ซึ่งจะช่วยลดจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือน
• การลดยอดผ่อนชำระรายเดือน: เพื่อปรับโครงสร้างการชำระเงินให้สอดคล้องกับรายได้ปัจจุบัน
• การชำระหนี้ให้หมดเร็วขึ้น: การปรับเปลี่ยนเงื่อนไขสัญญาอาจช่วยให้ผู้กู้สามารถปิดยอดหนี้ได้รวดเร็วกว่ากำหนดเดิม
• การระดมทุน (Raise Capital): เพื่อนำส่วนต่างของมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นมาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน
• การรวมหนี้ (Debt Consolidation): เพื่อนำเงินกู้ที่มีดอกเบี้ยต่ำกว่าจากการรีไฟแนนซ์ไปชำระหนี้ระยะสั้นที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า

ความแตกต่างระหว่างการรีไฟแนนซ์และการเปลี่ยนผลิตภัณฑ์สินเชื่อ

บ่อยครั้งที่ผู้กู้สับสนระหว่างการรีไฟแนนซ์กับการเปลี่ยนผลิตภัณฑ์สินเชื่อ (Product Switching) ภายในธนาคารเดิม การรีไฟแนนซ์ที่แท้จริงจะต้องมีการเปลี่ยนผู้ให้กู้ ซึ่งส่งผลให้เกิดการยกเลิกภาระผูกพันทางกฎหมาย (Legal Charge) กับผู้ให้กู้รายเดิม และสร้างภาระผูกพันใหม่กับผู้ให้กู้รายใหม่ ในขณะที่การเปลี่ยนผลิตภัณฑ์สินเชื่อเป็นเพียงการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขหรือประเภทดอกเบี้ยกับผู้ให้กู้รายเดิมเท่านั้น

ข้อควรพิจารณาและค่าใช้จ่าย

ความสามารถในการรีไฟแนนซ์ขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงินและคุณสมบัติของผู้กู้แต่ละราย นอกจากนี้ การรีไฟแนนซ์อาจมีค่าใช้จ่ายที่สำคัญซึ่งผู้กู้ควรนำมาคำนวณเพื่อเปรียบเทียบความคุ้มค่า เช่น:

• ค่าปรับการชำระคืนก่อนกำหนด (Prepayment Penalties): ค่าธรรมเนียมที่ผู้ให้กู้รายเดิมเรียกเก็บหากมีการปิดบัญชีเงินกู้ก่อนครบกำหนดสัญญา
• ค่าธรรมเนียมการดำเนินการ: ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาหลักทรัพย์ใหม่ และค่าธรรมเนียมทางกฎหมายในการจดจำนองใหม่

เนื่องจากความซับซ้อนของสัญญาและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินหรือที่ปรึกษาทางการเงินที่ได้รับใบอนุญาตจึงเป็นผู้ที่ให้คำแนะนำที่สำคัญในกระบวนการนี้

บริบทในสหราชอาณาจักร

ในสหราชอาณาจักร อัตราดอกเบี้ยของการรีไฟแนนซ์ส่วนใหญ่จะเคลื่อนไหวตามอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลางอังกฤษ (Bank of England base rate) ตัวอย่างเช่น ในช่วงเดือนมีนาคม 2020 ซึ่งอัตราดอกเบี้ยลดลงสู่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 0.1% ส่งผลให้เจ้าของบ้านจำนวนมากสามารถรีไฟแนนซ์จากอัตราดอกเบี้ยสูงไปยังอัตราที่ต่ำลง ซึ่งช่วยลดภาระการผ่อนชำระรายเดือนได้อย่างมีนัยสำคัญ