อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV)

อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ Loan-to-Value Ratio (LTV) คือ เครื่องมือทางการเงินที่ผู้ให้กู้ (เช่น ธนาคาร หรือสถาบันการเงิน) ใช้เพื่อคำนวณสัดส่วนของวงเงินกู้เมื่อเทียบกับมูลค่าของสินทรัพย์ที่นำมาใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืม โดยส่วนใหญ่มักนำมาใช้ในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์

การคำนวณอัตราส่วน LTV

การคำนวณ LTV ทำได้โดยการนำจำนวนเงินกู้ที่ขอหรือยอดหนี้คงเหลือ หารด้วยมูลค่าประเมินของสินทรัพย์นั้นๆ แล้วคูณด้วย 100 เพื่อให้ได้ค่าเป็นเปอร์เซ็นต์

สูตรการคำนวณ:
LTV = (จำนวนเงินกู้ ÷ มูลค่าหลักประกัน) × 100

ตัวอย่างเช่น หากผู้กู้ต้องการซื้อบ้านที่มีมูลค่าประเมิน 1,500,000 บาท และขอกู้เงินจากธนาคาร 1,300,000 บาท อัตราส่วน LTV จะเท่ากับ (1,300,000 ÷ 1,500,000) × 100 = 86.67% ซึ่งหมายความว่าผู้กู้มีส่วนของเงินทุนตัวเอง (Equity) อยู่ประมาณ 13.33% ของมูลค่าบ้าน

การกำหนดมูลค่าหลักประกัน

โดยปกติแล้ว มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะถูกกำหนดโดยผู้ประเมินราคาอิสระ หรือพิจารณาจากราคาซื้อขายจริงในตลาด (Arm's-length transaction) ซึ่งในกรณีที่มีการซื้อขายเกิดขึ้นเร็วๆ นี้ ธนาคารมักจะเลือกใช้ค่าที่ต่ำกว่าระหว่าง ราคาประเมิน และ ราคาซื้อขายจริง เพื่อความระมัดระวังในการปล่อยกู้

ความสัมพันธ์ระหว่าง LTV และความเสี่ยง

ค่า LTV เป็นปัจจัยหลักที่ผู้ให้กู้ใช้ประเมินความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ ยิ่งค่า LTV สูงขึ้น ความเสี่ยงของผู้ให้กู้ก็จะยิ่งเพิ่มขึ้น เนื่องจากผู้กู้มีส่วนได้ส่วนเสียในสินทรัพย์น้อยลง และหากราคาตลาดของสินทรัพย์ลดลง ยอดหนี้อาจสูงกว่ามูลค่าสินทรัพย์ได้

• LTV ต่ำ (เช่น ต่ำกว่า 80%): ถือเป็นสินเชื่อความเสี่ยงต่ำ ผู้กู้อาจได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง และธนาคารอาจผ่อนปรนเงื่อนไขอื่นๆ เช่น คะแนนเครดิต
• LTV สูง (เช่น สูงกว่า 80%): ถือเป็นสินเชื่อความเสี่ยงสูง ธนาคารอาจกำหนดให้ผู้กู้ต้องทำประกันสินเชื่อ (Mortgage Insurance) เพื่อคุ้มครองความเสี่ยงหากเกิดการผิดนัดชำระหนี้ ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการกู้ยืมของผู้กู้เพิ่มขึ้น
• LTV 100%: การกู้เต็มจำนวน มักสงวนไว้สำหรับผู้กู้ที่มีประวัติเครดิตดีเยี่ยมและมีความมั่นคงทางการเงินสูงมาก
• LTV สูงกว่า 100% (Underwater Mortgage): เกิดขึ้นเมื่อยอดหนี้คงเหลือสูงกว่ามูลค่าปัจจุบันของหลักประกัน ซึ่งมักเกิดจากภาวะฟองสบู่แตกหรือราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดลดลงอย่างรุนแรง

อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าหลักประกัน (CLTV)

Combined Loan-to-Value Ratio (CLTV) คือ การคำนวณสัดส่วนเงินกู้ที่ครอบคลุมถึง ทุกยอดหนี้ ที่ผูกพันกับหลักประกันชิ้นนั้น ไม่ใช่เพียงแค่เงินกู้ก้อนแรก (First Mortgage) เท่านั้น

ความแตกต่างระหว่าง LTV และ CLTV คือ LTV จะพิจารณาเฉพาะเงินกู้หลักก้อนเดียว แต่ CLTV จะนำเงินกู้ก้อนที่สองหรือก้อนที่สาม (เช่น สินเชื่อบ้านแลกเงิน หรือ Home Equity Loan) มารวมคำนวณด้วย

ตัวอย่าง: บ้านมูลค่า 1,000,000 บาท มีเงินกู้ก้อนแรก 500,000 บาท และมีเงินกู้ก้อนที่สองอีก 250,000 บาท
- LTV ของเงินกู้ก้อนแรก = 50%
- CLTV (รวมเงินกู้ทั้งสองก้อน) = (500,000 + 250,000) ÷ 1,000,000 = 75%